不動産は相続税対策をするのに最適な手法です。なぜなのでしょうか?

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相続税対策として不動産が良いってホント?

相続税対策として不動産をうまく使うことは非常に有効的です。
このページでは、不動産がどう相続税対策について効果があるのでしょうか。相続税対策で困っている人は是非参考にしてください。

相続税対策になぜ不動産が有効なのか?

不動産の購入がなぜ相続税の対策になるのか?

ただ現金を相続するよりも、不動産などで相続をした方が相続税対策になります。
現金での相続は、そのまま相続税の評価額になります。
しかし、不動産は違います。
相続になったときの建物評価は実際にかかった費用ではなく、固定資産税評価額(市町村の税務課にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のこと)で評価されます。
固定資産税評価額は国が定めた基準に基づいて市町村が決定します。
一般的に評価額は土地は公示価格の70%、建物は建設費の50%〜70%とされています。

親所有の現金、親名義で家を建てることが相続税対策に!

たとえば二世帯住宅を建てる場合、子ども名義の方がローンが通りやすいという理由で、子ども名義で家を建てるケースがあります。
それでは相続税を節税(相続税対策)できません。もしお金に余裕があるのならば、親のお金で親の名義で家を建てるようにしましょう。

不動産の相続評価額は税理士によって変わるので注意

評価をする対象がはっきりしているとも限りませんし、数値で表せない部分もあるので、税理士によって評価が変わります。
同じ不動産を税理士5人が計算しても一定額になるとは限らないのです。

相続税対策に不動産が有効になった事例

賃貸住宅にすると建物評価は70%!

建物をアパート(賃貸)にすると、固定資産税評価額の70%が評価されます。
現金を相続する場合と賃貸住宅を相続した場合のケースを例に紹介しましょう。

ケース①Aさんの親は5,000万円の現金を保有していました。
そのAさんの親が亡くなってしまいました。この5,000万円の現金はそのまま相続財産になりました。

ケース②Aさんの親は5,000万円の現金を保有していました。
この5,000万円を元手にアパートを購入しました。そのAさんの親がなくなり、このアパートが相続財産となりました。

ケース①の場合、現金をそのまま相続しているので相続税の評価額は5,000万円となります。
ケース②の場合、アパートの相続税評価額は30%ダウンします。
よって、相続税の評価額は、3,500万円となります。

現金を保有している場合には税金計算の基になる相続税評価額を下げることはできません。
しかし、上述したように現金で不動産を購入すると、不動産の相続税評価額は3割減となるのです。

計算方法:建物(貸家)の相続税評価額=建物の評価額×(1-30%)

お金をモノに変えることで相続税対策になることがわかるでしょう。

相続税対策に不動産を活用する際に気をつけたいこと

不動産を活用した相続税対策をする場合の注意点

確かに相続税対策としてマンションやアパートを購入して、死後に子どもへ相続するのは良いことです。
しかし、建てている場所が悪い(立地条件が悪いなど)ことを理由に空室が目立ってしまう場合もあります。
これでは維持費だけがかかってしまい、節税するどころかマイナスになり借金を抱えてしまう……というケースにもなりまねません。
そこは賃貸の適した土地か見極めたり、本当に節税対策として有効なのか考える必要があります。

固定資産税が発生します!

不動産を相続して所有をする場合、当然ですが毎年固定資産税の支払いが発生することを覚えておきましょう。
もし相続した不動産を有効活用するならば問題はありませんが、不動産を放置して何にも対策していないのであれば、無駄に固定資産税を支払うだけであなたの負担になってしまいます。
固定資産税は年間で数十万円になることも……。

もちろん管理が必要

不動産を相続するともちろん管理が必要になります。
放置をすると不動産としての価値がどんどん下がります。
こうならないためにもきっちり管理しましょう。
傷みがあったら修繕しなければなりませんし、賃貸アパートであれば管理人を雇ったり、賃料の管理も必要になります。
不動産を譲り受ける前に、これらのことをしっかり頭に入れておきましょう。

売却する場合

不動産を相続しても、売却する場合もあるでしょう。
色々な手続きがあるので覚えておきましょう。
不動産仲介業者に仲介を依頼して、購入者との間で条件交渉をして、手続きをしなければなりません……。
また、しっかり相場を調べて損をしない売却をしましょう。
相続税対策も大事ですが、相続してからということも必要です。

相続税対策には不動産が有効だけど……

相続税対策として、現金を不動産に変えることは大切です。
無駄なお金を支払わなくて済みますし、損をしない知恵です。
しかし、その後のこと(不動産を譲り受けてから)もしっかり考えないといけません。

相続税対策に不動産をご検討ならばぜひ専門家にご相談ください。
相続相談をする前に知るべき3つの基礎知識|税務相談の窓

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